Vânzarea unei locuințe în România ar putea deveni un proces mult mai complicat pentru proprietari, în contextul unei propuneri recente a Ministerului Finanțelor care introduce obligativitatea obținerii unui certificat de atestare fiscală de la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Această măsură, considerată unică în Europa, a stârnit controverse și a generat numeroase semne de întrebare în rândul specialiștilor din domeniul imobiliar și fiscal, provocând dezbateri aprinse despre impactul real asupra pieței și asupra vânzătorilor de imobile.
### Ce este certificatul de atestare fiscală și de ce este necesar?
Certificatul de atestare fiscală este un document emis de ANAF care confirmă situația fiscală a unei persoane, indicând dacă aceasta are datorii restante către stat. Conform noului proiect de lege pregătit de Ministerul Finanțelor, orice persoană care dorește să vândă un imobil, fie că este vorba despre o locuință, un teren sau o clădire comercială, va trebui să obțină acest certificat înainte de încheierea tranzacției. În cazul în care certificatul indică existența unor datorii către stat, notarul nu va putea autentifica actul de vânzare-cumpărare decât dacă datoriile respective sunt achitate. Această plată se va face direct din prețul tranzacției, iar sumele vor fi virate în contul indicat de ANAF.
Autoritățile justifică această măsură prin dorința de a preveni situațiile în care proprietarii devin insolvabili după vânzarea unui bun, făcând astfel dificilă recuperarea datoriilor la bugetul statului. Practic, statul dorește să se asigure că își recuperează creanțele în mod eficient, similar unui creditor privat care își protejează interesele financiare în cazul vânzării unui activ al debitorului.
### Un sistem unic în Europa și implicațiile sale
Această măsură a generat o dezbatere intensă în rândul experților din domeniu, fiind considerată o premieră pe continentul european. Robert Șova, vicepreședintele Corpului Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România (CECCAR), a declarat pentru Hotnews că niciun alt stat din Europa nu aplică o astfel de condiționare. „Am făcut un studiu și nu am găsit nicăieri în Europa acest sistem”, a explicat Șova, subliniind că această abordare ar putea crea numeroase probleme practice pentru vânzători și ar putea complica procesul de tranzacționare imobiliară în mod inutil.
Una dintre principalele îngrijorări este legată de impactul pe care această măsură îl poate avea în situațiile litigioase. De exemplu, dacă un proprietar este implicat într-o dispută legală cu statul privind o anumită datorie, acesta nu va putea vinde imobilul până la finalizarea procesului. „Ce fac? Nu mai pot să-mi vând un bun până nu se termină procesul?”, a întrebat retoric Șova, evidențiind riscul apariției unor blocaje inutile în tranzacțiile imobiliare și dificultățile suplimentare pentru cei care au nevoie urgentă de fonduri.
### Cum funcționează sistemul propus?
Conform proiectului de lege, înainte de a încheia orice tranzacție imobiliară, notarul public va trebui să verifice certificatul de atestare fiscală emis de ANAF. Dacă certificatul indică existența unor datorii, notarul va solicita dovada plății acestor datorii înainte de a autentifica actul de vânzare. Acest mecanism presupune că, în cazurile în care vânzătorul nu își poate achita datoriile din alte surse, suma necesară va fi dedusă direct din prețul vânzării imobilului, iar diferența va fi transferată vânzătorului după reglarea obligațiilor fiscale.
În cazul tranzacțiilor de donație, transferul dreptului de proprietate va fi posibil doar dacă donatorul nu are datorii restante. De asemenea, dacă persoana căreia i se transferă dreptul de proprietate are datorii către stat, ANAF poate lua măsuri asigurătorii sau poate institui sechestru executoriu asupra bunului respectiv. Această abordare urmărește să asigure statului o poziție prioritară în recuperarea creanțelor, însă adaugă un nivel suplimentar de complexitate în procesul de transfer al proprietății.
### Critici și implicații pentru vânzători
Deși Ministerul Finanțelor susține că noua măsură nu va bloca tranzacțiile imobiliare, ci doar va asigura recuperarea creanțelor statului, specialiștii avertizează că implementarea acestei reguli ar putea complica semnificativ procesul de vânzare. Vânzătorii ar putea fi nevoiți să treacă printr-un proces birocratic suplimentar, care nu există în alte țări europene, ceea ce ar putea descuraja potențialii cumpărători și ar putea întârzia finalizarea tranzacțiilor.
O altă critică majoră se referă la posibila suprapunere a competențelor ANAF cu cele ale notarilor și ale altor instituții implicate în procesul de vânzare-cumpărare. Aceasta ar putea duce la confuzie și la o lipsă de claritate în aplicarea normelor, ceea ce ar putea pune presiune suplimentară pe vânzători. Mai mult, există temeri că această măsură ar putea crea o piață paralelă a vânzărilor imobiliare, unde proprietarii ar căuta modalități de a evita implicarea ANAF, ceea ce ar putea duce la o creștere a tranzacțiilor informale și nedeclarate.
De asemenea, există riscul ca măsura să afecteze negativ piața imobiliară, întrucât cumpărătorii ar putea deveni reticenți în a se angaja în tranzacții cu vânzători care au datorii fiscale, temându-se de eventualele complicații legale. Aceasta ar putea duce la o scădere a numărului de tranzacții și la o încetinire a ritmului de creștere a pieței imobiliare, afectând astfel și alte sectoare economice conexe.
### Concluzii și perspective
Introducerea certificatului de atestare fiscală de la ANAF ca o condiție pentru vânzarea imobilelor în România reprezintă o măsură controversată și fără precedent în Europa, care ar putea aduce mai multe dificultăți pentru vânzători decât beneficii pentru stat. Deși intenția autorităților este de a asigura o recuperare mai eficientă a datoriilor fiscale, implementarea acestei măsuri trebuie să fie atent evaluată pentru a evita potențialele blocaje și complicații care ar putea afecta negativ piața imobiliară și economia în ansamblu.
Rămâne de văzut dacă această propunere va fi adoptată în forma sa actuală sau dacă va suferi modificări în urma dezbaterilor publice și a consultărilor cu experții din domeniu. În orice caz, este esențial ca autoritățile să găsească un echilibru între nevoia de a proteja interesele fiscale ale statului și necesitatea de a menține un climat favorabil pentru tranzacțiile imobiliare, fără a impune sarcini birocratice excesive asupra vânzătorilor și cumpărătorilor.